Vi stimulerar handlingskraft för en smartare energianvändning

Aktuellt

Hur påverkas fastigheters värde av en solelanläggning?

Detta är något som Ben Hoen m. fl. på Lawrence Berkeley National Laboratory forskat kring och 2015 publicerades en rapport som heter Selling into the sun: Price premium analysis of a multi-state dataset of solar homes.

Forskarna konstaterar att det år 2014 fanns mer än 500 000 solelsanläggningar på villor i Usa och att dessa tillkommit tack vara sjunkande kostnader för paneler och nya innovativa finansieringslösningar. De anger vidare att när solelsanläggningar blir allt vanligare i amerikanska hem, blir det också viktigt att kunna värdera dessa på ett relevant sätt. Genom att identifiera dess värdeskapande förmåga skapas ett värdefullt bidrag för att ge förutsättningar för en robust solelanläggningsmarknad för bostäder.

Analytiker, fastighetsmäklare och andra fastighetsvärderare har gjort framsteg avseende värdering av bostäder med solelsanläggningar och flera begränsade studier har visat på förekomst av bidrag från dessa, men skillnader kvarstår för att förstå hur dessa premier på bostadsmarknader uppstår. För att hjälpa till med att fylla dessa luckor har forskare från Lawrence Berkeley National Laboratory (LBNL) och medarbetare från andra institutioner genomfört den hittills mest omfattande hempremieanalysen om solceller. Resultaten visar att solelsanläggningar konsekvent adderar värde i flera olika delstater, bostadstyper och solcellsmarknader.

Själva undersökningen har utgått från data rörande fastighetsförsäljningar i åtta delstater där man matchat hus med solceller och hus utan solceller. Detta har resulterat i en databas bestående av 18 871 hus som saknar solelsanläggningar och 3 951 hus som har en sådan anläggning. Man har sedan använt sig av en regressionsanalys med olika kategorier och andra modeller för att beräkna, utvärdera och validera resultatet.

Resultat och slutsatser från undersökningen

Det viktigaste resultatet är att husköpare visat sig vara villiga att betala mer för ett hus med en solelsanläggning. Man konstaterar att en anläggning ger ett värdetillskott om 3,90 dollar till 6,40 dollar per watt, men där det vanligaste tillägget uppgick till 5,50 dollar per watt. Detta innebär att en relativt nyinstallerad anläggning om 3 100 watt medför ett prispremium om 15 000 dollar. Det finns en skillnad mellan nyproducerade hus och existerande hus där de nyproducerade husen genererar ett premium om 3,58 dollar per watt och de övriga 4,51 dollar per watt. Det finns även en skillnad vad gäller åldern på solelsanläggningen där de äldsta systemen (upp till 14 år) genererar 2,60 dollar per watt och där de nyaste systemen ger 5,90 dollar per watt. Även storleken spelar roll i detta avseende och där visar studien att upp till 10 kW så adderar anläggningen värde till huset, men med ett progressivt lägre värde för ytterligare utökning i storlek. 

Observera dock att denna undersökning har några år på nacken, vilket innebär att dessa siffror kan ha ändrats sedan dess.

Andra viktiga resultat från undersökningen är att den identifierade värdepåverkan är robust, dvs. att den inte påverkas i någon högre grad av förändringar i kostnader avseende solpaneler eller prisförändringar på husmarknaden. Dessutom visar studien att hus med solceller har tendens att vara ute på marknaden en kortare tid (40 dagar) än hus utan solceller (48 dagar). Dock är det stora skillnader mellan olika delstater.

I studien har man även undersökt vilken kategori av människor som bor i hus som har solelsanläggningar och konstaterat att det är personer med högre inkomster och utbildningsnivåer än genomsnittet samt att husen är större än genomsnittet. Hushållen består av personer som även tar aktiva miljöhänsyn inom andra områden, exempelvis energieffektivisering och återvinning. Forskarna konstaterar att det är två slags värden som skapas för denna målgrupp: Ett ”investeringsvärde” som innebär ett ökat försäljningsvärde vid försäljning av huset och ett ”konsumtionsvärde” som uppstår då fastighetsägaren får en miljövänlig energikälla.

Hur ser det ut i Sverige?

I Sverige saknas denna typ av undersökningar, vilket innebär att vi inte vet hur solelsanläggningar påverkar värdet på bostäder eller andra byggnader som exempelvis kommersiella fastigheter. I detta avsnitt förs ett resonemang som i alla fall kan ligga till grund för en diskussion om hur det skulle kunna förhålla sig i Sverige.

I en artikel i Miljö & utveckling från 25 april 2017 presenteras en opinionsundersökning som Novus genomfört på uppdrag av Fortum. Den visar att 71 % av befolkningen kan tänka sig att betala mer för en bostad om den har solpaneler och där 20 % är starkt positiva till att göra detta. Undersökningen visar också att 85 % av de tillfrågade är till övervägande positivt inställda till solpaneler. Det kan naturligtvis vara en skillnad mellan den inställning man har i denna typ av frågor och ens faktiska handling när man väl ställs inför ett konkret köpbeslut, varför denna undersökning måste tolkas med en viss försiktighet.

Det finns dock skäl att tro att solpaneler ökar en fastighets värde även i Sverige. Stora fastigheter har ofta höga driftskostnader och det har visat sig att en investering i t. ex bergvärme ökar en fastighets värde, just tack vare att den medför lägre driftskostnader under en längre tidsperiod. Solpaneler minskar också driftskostnader men kan även ge upphov till passiva inkomster genom försäljning av el vid perioder av överskott i produktion som inte nyttjas i den egna verksamheten. På www.solkollen.nu kan man ta del av ett räkneexempel som visar att en investering på 134 000 kr (efter solcellsstöd) kan ge en årlig besparing på 6 200 kr i form av sänkta rörliga kostnader och en passiv intäkt på 6 700 kr i form av såld el och skatteavdrag för såld el. Man menar att en stadigvarande årlig besparing på elräkningen, samt de passiva intäkterna som kan användas för att finansiera resten av elräkningen, bör ha en värdehöjande effekt på fastigheten.

På Solkollen konstaterar man att den amerikanska studien inte är direkt överförbar på svenska förhållanden av flera olika skäl. I Sverige får vi exempelvis ut färre antal watt per solpanel och har dessutom en högre elkonsumtion under de mörka och kalla månaderna. Om en investering i Sverige skulle kunna ge motsvarande 1 dollar i värdeökning så skulle det innebära i exemplet ovan en värdeökning på ca. 90 000 kr.

Det är naturligtvis intressant att undersöka hur fastighetsmäklare ser på denna fråga, men tyvärr finns inte mycket offentlig information att finna vad gäller detta. Fastighetsmäklarbundet skriver dock på sin hemsida: ”Att en investering i solceller ger husvärdet en skjuts uppåt är det ingen tvekan om. Men eftersom det inte gjorts någon omfattande undersökning av detta så finns inga exakta uppgifter om hur mycket det påverkar värdet. Detta skiftar givetvis beroende på var fastigheten ligger och hur mycket solcellerna ger”.

Avslutande diskussion

Några ytterligare reflektioner om hur solceller kan påverka värdet på en byggnad utifrån svenska förhållanden är att kännedomen om solel fortfarande är tämligen låg i detta land och att vi har ett förhållandevis lågt elpris. Men det finns även andra hänsynstaganden. Om man går in på olika debattforum där denna fråga diskuteras, så finns det personer som är oroliga för den estetiska aspekten, dvs. att solpaneler minskar fastighetens värde eftersom potentiella köpare tycker att de är fula. Å andra sidan finns det solcellsleverantörer som i sin marknadsföring hävdar att många mäklare är överens om att solpaneler faktiskt medför ett högre pris för ett hus vid försäljning, vilket också bekräftas av Fastighetsmäklarförbundets artikel. Sammanfattningsvis så är kunskapsläget för lågt kring denna fråga för att kunna dra några mer långtgående slutsatser om hur det förhåller sig på den svenska fastighetsmarknaden och vi får därför hoppas att det inom kort kommer att initierats forskning inom området, liknande det som tidigare genomförts i Usa.

Källor

Hoen, B. et al. Selling into the sun: price premium analysis of a multi-state dataset of solar homes. Lawrence Berkely National Laboratory. 2015.

Hoen, B. Residential solar energy, property values and real estate. Presentation på Vote solar Webinar. 2016.

Fastighetsmäklarförbundets hemsida, 2017-06-15, http://fmf.se/okat-intresse-for-el-fran-solen/

Miljö & Utvecklings hemsida, 2017-06-12, http://miljo-utveckling.se/svenskarna-beredda-att-betala-egen-solproduktion/

Solkollens hemsida, 2017-06-14, http://www.solkollen.nu/sv_SE/2016/06/19/okar-vardet-pa-huset-med-solpaneler-pa-taket/ 

EUlogo c RGB

newsarchivelinkedin

Energikontoret Östra Götaland

Vi arbetar för att vi ska nå regionens klimat- och energimål som innebär att vi år 2050 inte ska vara beroende av fossila bränslen. Vi utvecklar och driver projekt och utbildningar för regionens kommuner, företagare och invånare för att använda energi effektivare och att välja förnybar energi. Energikontoret Östra Götaland är ett bolag som ägs till 100 % av Region Östergötland.

linkedin